Скорее всего, наступающий год будет столь же непредсказуемым, как и уходящий. Ясность пока только в одном вопросе — на каких условиях в Новороссийске будут строить многоквартирное жилье. В тренде два понятия: комплексное развитие территорий (КРТ) и реновация, то есть возведение нового на месте старого. Оба варианта обсуждали на встрече с журналистами замглавы Дмитрий Меланиди и главный архитектор Екатерина Степаненко.

Первые договоры

Муниципалитет уже заключил два договора КРТ с инвесторами, которые будут возводить в Южном районе целые кварталы. Летом трехстороннее соглашение было подписано между администрацией города и компаниями-застройщиками – ООО СЗ «НСК-Групп» и ООО «К-2». В зону действия соглашения вошел участок на Мысхакском шоссе, где в течение пяти лет будет построен целый городок с необходимой жилой, социальной и инженерной инфраструктурой. Под многоэтажную застройку будет передано порядка 27 гектаров в Южном районе с заходом в сельский округ Мысхако. В рамках соглашения застройщик обязуется построить на территории школу на 1750 мест, детский сад на 650 мест, поликлинику на 100 посещений в сутки, а также обустроить скверы и спортивные площадки.

Осенью подписано второе соглашение о комплексном развитии территории – с компанией «Деловое партнерство». Под него выделено аж 38 гектаров в Южном районе. На этом участке появятся два детсада на 240 мест, школа на 1 550 мест, поликлиника, два спортивных объекта и объект дополнительного образования.

Вначале соцобъекты, потом высотки

– Свободные от застройки территории могут развивать их правообладатели, – пояснил Дмитрий Меланиди. – Они должны обратиться в администрацию. А мы спрашиваем: как вы хотите их развивать? Заключаем с правообладателями договор, они разрабатывают концепцию развития, излагают, что хотят построить – дома, школы, поликлиники, больницы, храм, транспортную инфраструктуру. Мы направляем концепцию в краевой департамент архитектуры, где ее тоже изучают. После прописываем этапы.

Горожане переживают, что социалка станет лишь прикрытием для недобросовестных правообладателей. Мол, домов понастроят, а школы и поликлиники только пообещают. Но нет, договором предусмотрено, что получение разрешения на строительство жилья возможно только после получения разрешения на строительство объектов социальной структуры, подчеркнул Дмитрий Меланиди. Сегодня четко прописаны и штрафные санкции за нарушение этого условия. И сдаваться вначале будут школы и больницы, а потом жилье. Только так.

Некоторые социальные объекты, вероятно, будут безвозмездно переданы городу, а какие-то будут выкупаться за счет бюджета. Уже сегодня власти приходят к пониманию, что проще купить готовое здание школы или детсада, чем выделять деньги на его строительство. Застройщики и возводят их с учетом всех необходимых требований.

Надо отдавать себе отчет, что будущие школы, детсады и поликлиники в рамках двух КРТ не спасут город от дефицита социальных объектов. Ведь они будут строиться для новых «понаехавших» в эти жилые районы и запланированы с совсем небольшим профицитом мест.

Хватит ли электричества, воды, газа для будущих новостроек? – спрашивали журналисты. Должно хватить, отвечал Дмитрий Меланиди. Ведется работа по реконструкции Троицкого водовода, очистных сооружений в Алексино, строится ветка газопровода от станицы Анастасиевской. Будет газ, будет и тепло. Кстати, инженерные сети – электрические, канализационные и водопроводные – инвестор будет прокладывать за свои средства, а после окончания строительства передаст муниципалитету.

Какие участки можно развивать

Застройщики на свободных территориях не обязаны отчитываться перед новороссийцами, что конкретно они будут возводить. Если у местных жителей есть желание узнать подробности проекта, то они могут это сделать через своих депутатов. Власти готовы идти навстречу.

Сегодня строительство по договорам КРТ запланировано пока на свободных площадях, находящихся в собственности бизнеса. Муниципалитет, по словам Дмитрия Меланиди, вообще непричастен к передаче бизнесу участков в 27 и 38 гектаров, на которых в ближайшие годы появятся КРТ. Так, территорию в районе Мысхакского шоссе застройщики выкупили у агрофирмы «Мысхако».

Городская администрация не может запретить владельцам земли строить дома и заставить возводить что-то другое. Все упирается в интересы бизнеса, которому надо получить отдачу. Но благодаря новым требованиям муниципалитет вправе требовать продуманный жилой комплекс, а не сплошные многоэтажки.

КРТ в дальнейшем возможно и в Натухаевской, и в Раевской, и в других сельских поселениях – везде, где есть землевладельцы, готовые развивать свою территорию.

С чего начнется реновация

Комплексное развитие территории планируется и в центре города, где уже все застроено. На одном из совещаний, посвященном комплексному развитию территорий, в качестве примера главный архитектор Екатерина Степаненко предложила на рассмотрение экспертов участок в границах улиц Исаева, Куникова, пр. Ленина и Набережной им. адмирала Серебрякова. Здесь располагаются дома малой и средней этажности, 61 из них признаны аварийными и подлежащими сносу по ранее действующей муниципальной адресной программе. Рассмотрели улицу Суворовскую, чтобы на ней показать варианты КРТ. Ее планируют включить в новую программу для улучшения качества городской среды – снести старые дома и построить новые вместе с социальными объектами. Но это не значит, что сейчас именно на Суворовской начнется реновация. Мало того, ничего не будет происходить без встреч и договоренности с людьми, которые там живут. И вообще строить в этом районе будут только по краевым нормативам для прибрежной зоны, то есть в пятисотметровой зоне вдоль моря не будет никаких высоток.

А если жильцы не захотят?

Предполагается, что инвестор будет с каждым владельцем недвижимости договариваться индивидуально. Кому-то нужно будет сразу купить жилье в другом районе города, кто-то готов ждать квартиру в новом доме на прежнем месте, кого-то удовлетворит денежная компенсация.

Законодательство предусматривает, что при реновации не должен пострадать ни один гражданин. Правильно ли возмещается стоимость имущества – дом, квартира, гараж, – определяет суд, если возникает необходимость. Инвестор будет судиться публично.

Многие советские дома, в которых живут люди, не соответствуют современным нормативам. И если в доме на той же Суворовской двадцать владельцев квартир хотят переехать и улучшить свое жилье, а пять отказываются, то большинство страдать не должно. Практика других городов показывает, что если две трети жильцов согласны выехать из старых квартир, то это повод для включения многоквартирного дома в программу реновации и комплексного развития территорий. Если большинство людей против, то объект не зайдет в реновацию.

Понятно, что на свободных территориях строить проще, поскольку нет затрат на снос аварийных домов, на расселение людей. Найти бизнесменов, желающих заниматься реновацией, гораздо труднее. Но у застроенных территорий есть большой плюс – тут уже проложены инженерные сети.

Участки под реновацию будут предлагать бизнесу на условиях конкурса. Кто предложит лучший вариант, тот сможет развивать эту территорию на прописанных законом условиях. Проработка реновации в Новороссийске только началась. На данный момент собирается аналитический материал о состоянии старых домов.

Светлана Добрицкая