Разработчики нового генерального плана Новороссийска презентовали общественности и депутатам городской Думы концепцию развития нашего города на ближайшие 20 лет. За полгода сотрудники питерского НИИ Перспективного градостроительства провели огромную работу по картам, кадастрам и прочим документам, но такое впечатление, что они вообще ничего не знают о Новороссийске. И если им удастся протащить свою концепцию, то наш город погрузится в судебные распри и депрессию во всех смыслах.

Что показал анализ ситуации?

Вся площадь муниципального образования, то есть город и 6 сельских округов, составляет 84839 га. Муниципальной земли всего 1(!) процент: меньше 850 га. Краевой собственности – 3 процента. Больше всего территории принадлежит Российской Федерации – 46 процентов, в основном это земли лесного фонда и Минобороны, водные объекты. В частном владении 32 процента земель.

Подсчитали проектировщики и количество сельхоз- и виноградопригодных земель. Многие из них оказались в числе территорий двойного учета – по одним документам на них должен быть лес, поля и виноградники, а в реальности они отданы под застройку. Около 2847 гектаров особо ценных спельхозугодий оказались в границах населенных пунктов. Уже освоены 1000 гектаров – застроены жилыми домами и общественно-деловыми зданиями, производственными объектами. Пока еще не застроены 1845 гектаров, и, как подчеркнула представительница НИИ Перспективного градостроительства Ольга Набасова, нецелевое использование этих земель недопустимо,

В границах населенных пунктов находится 2656 гектаров лесного фонда. На 780 из них стоят жилые кварталы и предприятия. 342 гектара в настоящий момент проходят по лесной амнистии, это участки, в отношении которых возникновение права было до 1 января 2016 года. Из земель лесного фонда 1639 гектаров относятся к зеленым зонам, но в данный момент на такие территории попадает микрорайон многоквартирных домов.

Детсадами муниципальное образование обеспечено на 45 процентов от необходимого. Их нет в 16 населенных пунктах из 25. К 2042 году их должно быть 124 – это в два раза больше, чем сейчас. Школ сейчас 35, а в течение 20 лет их количество должно дорасти до 61.

По словам Ольги Набасовой, в будущем генплане основное развитие получила зона специализированной общественно-деловой застройки – учреждения культуры, образования, здравоохранения. Ответ на вопрос, где вся эта «социалка» появится в Новороссийске, дал мэр Андрей Кравченко. Поскольку муниципалитет имеет право распоряжаться только одним процентом территории, мэр видит единственный способ решить эту проблему – вести работу с застройщиками, договариваться о передаче участков городу. Уже сейчас 11 участков будут переданы под школы и 6 – под детсады.

Депутат Сергей Сазонов заострил внимание на том, что сегодня представляют собой некоторые виноградопригодные и сельхозземли. Они были таковыми несколько лет назад, а сейчас многие из них под 4-метровым мусорным отвалом, и на них уже стоят дома. Сергей Сазонов полностью поддерживает губернатора, решившего сохранить виноградопригодные земли, но в конкретном случае считает, что надо помочь людям, которые не виноваты в том, что им продали «не те» участки.

Узаконить территории, которые сегодня фактически поменяли свой статус, призвали и другие депутаты. Мэр Андрей Кравченко их поддержал. Но проблему нужно решать на правовом уровне, и это задача чиновников и депутатов.

И что нам напланировали?

Развитие жилищного строительства в концепции генплана связано с территориями под индивидуальную жилую застройку. Это порядка 140 гектаров в преимущественно сельских населенных пунктах. Львиная доля земель под ИЖС будет отведена в станице Натухаевской – более 50 гектаров, на хуторе Семигорском – почти 45 гектаров. Многоэтажное строительство предусмотрено преимущественно в Южном и Приморском районах.

Малоэтажное строительство проектировщики предлагают развивать на 11 гектарах. Под среднеэтажное строительство отводят 37 гектаров, и это в основном территории Южной Озерейки. Там хотят разместить 7-этажки на 30 гектарах поселка. Эта новость заставила обратиться с вопросом к разработчикам представительницу КТК-Р Екатерину Демченко, ее заинтересовало: почему принято именно такое решение? Согласно концепции генплана в Южной Озереевке должны появиться порядка 2000 квартир. Строить квартал собираются в месте, не обеспеченном инфраструктурой, канализацией, ливневками, транспортом. По словам разработчиков проекта, именно эту территорию они «отдают» под семиэтажки, потому что земли не попадают под ограничения, не входят в категорию особо ценных. И к тому же в Южной Озерейке проектировщики планируют школу и два детсада.

Автовокзал специалисты питерского НИИ предлагают разместить на улице Судостальской. Местные участники обсуждения были в шоке – там такой оживленный транспортный поток и постоянные заторы! Но проектировщики уверены, что там автовокзалу и место, поскольку близко к вокзалу железнодорожному.

Директор Общественного центра Сергей Новиков поинтересовался, как будет развиваться Новороссийск в плане культуры: хватит уже рассматривать муниципальное образование как конец нефтяной трубы и селитебную территорию. Ведь сегодня город-полумиллионник имеет единственный театр, построенный через 15 лет после окончания Великой Отечественной. Ольга Набасова ответила, что по улице Мира планируется креативный кластер. Там будет размещаться концертно-выставочная площадка, музей Победы и археологический музей «Бата». Присутствующие стали живо интересоваться, где конкретно все это построят – улица Мира довольно длинная. Ольга Набасова вначале беспомощно молчала в ответ, потом предлагала внимательно всмотреться в интерактивную карту. Кажется, кластер запроектирован на пересечении с улицей Леднева. Неужели на месте хладокомбината? Или где?

В Южном районе, по словам Ольги Набасовой, проектируют концертно-театральный комплекс. В районе Суджукской косы! Участники встречи поспешили напомнить, что прокуратура весной запретила строительство такого объекта. Неужели проектировщики совсем не в курсе? И снова никаких внятных пояснений.

Присутствующие в зале неоднократно удивлялись неосведомленности проектировщиков. Призывали приехать в Новороссийск и пожить в городе, чтобы ощутить все болевые точки. Пока концепция генплана находится в стадии обсуждения, депутаты и общественники требовали чаще встречаться. Они готовы все показать, провезти по улицам, лишь бы не допускались ошибки. Питерцы это предложение приняли без особого восторга.

С какой стати наш город должен стагнировать?

Жители Геленджика уже несколько лет ведут войну против генплана, разработанного тем же самым питерским НИИ Перспективного градостроительства. «Золотые сотки» возле моря, принадлежащие семьям не одно поколение, согласно генеральному плану превращаются в зоны отдыха, где запрещено любое строительство. По сути, людей выдавливают с их родной земли. Аналогичная ситуация, а то и похуже, может сложиться в Новороссийске. Очень хочется услышать мнение профессионала о разработках генерального плана для нашего города, поэтому мы обратились к профессору международной академии архитектуры, заслуженному архитектору КубаниВасилию Горбунову.

Василий Владимирович, что особенно насторожило вас в предлагаемом генплане-2022?

– Самый первый и главный вопрос, на который я хотел бы обратить внимание, это вопрос землепользования. Разработчик предлагает пересмотреть с юридической точки зрения участки, которые ранее были переведены из сельхозугодий или из лесного фонда в городскую черту. Он предлагает переводы оспорить, то есть обнулить. Это объясняется благими пожеланиями – сохранностью ценных сельхозземель и лесов. Пожелание, согласитесь, справедливое. Но это решение касается всех. Всех унифицировать под предложенную процедуру и ограничить права граждан на эти участки. Территория города в части землепользования напоминает перфорированную бумагу. Вы можете идти по улице в городской черте и незаметно попасть на земли сельхозугодий. Для вас ничего не изменится – под ногами тротуар, городское озеленение, магазины, объекты капитальных строений, но теперь это земля сельхозназначения.

Выглядит более чем странно…

– Согласен. Градостроительное решение всегда отличалось логикой и четкостью планировок и решений. Но в данной схеме землепользования эта четкость утрачена. Необходима более принципиальная оценка фактического использования земельных участков. Возвращать эти земли надо там, где это разумно – где они пригодны для ведения сельского хозяйства, где есть леса, а там, где сельхозфункция уже утрачена, оставить их в городской черте. И, конечно, исключить этот эффект перфорации. Городские земли должны быть непрерывны, с функциональным назначением, свойственным городу.

Подобное «обрезание» касается не только сельхозтерриторий, но и территорий, предназначенных для развития курортно-туристической отрасли. Это наша береговая полоса и курортные поселки Мысхако, Широкая балка, Озерейка, Дюрсо, Сухая Щель. Эта отрасль сейчас декларируется официально на всех уровнях как перспективная для развития города и страны в целом. В результате же сокращения земель курортно-туристического назначения о развитии города в этом направлении придется забыть или отложить его на неопределенное время.

Но ведь люди так просто свои земли не отдадут. Пример – Геленджик, где не прекращаются стихийные митинги и протесты. Как еще отстаивать свои права?

— Разработчик на этот вопрос отвечает: в юридической плоскости. То есть владельцы земельных участков будут судиться с властями. Учитывая массовый характер прецедентов, Новороссийск захлестнет волна судебных исков. Вместо перспективного развития города, которое является целью генплана, мы будем заняты судебными делами. Потратим на это время, нервы, деньги, а развиваться не будем.

А ведь население растет. Городу надо куда-то двигаться.

– Теперь что касается демографии. В материалах генерального плана приводится статистика: текущая численность населения 468,4 тысячи человек. Прирост населения фактически составляет 17 тысяч человек в год. Однако в материалах генплана до 2042 года город вырастет всего до 510 тысяч человек. То есть расчетный прирост – 2 тысячи человек в год. По сути речь идет о сокращении численности населения города. Как это понимать? Есть естественный прирост, есть миграционный. Я понимаю политику властей в части остановки миграционного процесса, но кто будет подпитывать естественную убыль населения? Если оставить только естественный прирост и остановить прирост миграционный, то мы получим город пенсионеров. Вопрос демографии напрямую связан и с трудовыми ресурсами, экономикой. Если мы декларируем, что Новороссийск должен быть стартапом всего Краснодарского края в промышленном и логистическом развитии, то с такой демографией появится дефицит трудовых ресурсов. Он и сейчас уже есть, а по новому генплану ситуация будет только ухудшаться.

Звучит неутешительно. Ну хоть какое-то развитие предлагается новым генпланом?

– Генеральный план справедливо указывает на перспективное развитие сельских поселений. Однако нет четкого понимания, как будет выглядеть стратегия застройки. Нужно учитывать сочетание факторов – сокращение городской территории, это самое «обрезание», о котором я говорил ранее, уменьшение этажности, введение ограничений на жилищное строительство в 500-метровой зоне. Все эти факторы говорят о том, что жилищная застройка будет сокращаться. Логично предположить, что если мы не можем развиваться на свободных территориях, мы должны как-то заниматься территориями, которые у нас уже есть – это вопросы реновации, реконструкции. Однако об этом в материалах Генплана ничего не говорится. Важно так же рассмотреть вопрос о привлечении инвестиций в город. При сокращении территорий под новую застройку и отсутствии четких правил застройки существующих территорий инвесторы, скорее всего, покинут наш город.

Еще надо добавить, что в проекте не обозначены так называемые драйверы – точки роста. В Стратегии развития Новороссийска, разработанной в 2019 году, таких территорий было около десятка. В материалах 2022 года о них ничего не говорится. Не видно также новых современных параметров перспективной застройки. Кроме центра Новороссийска очень важно развивать локальные современные центры в поселениях. Нет специфики развития каждого поселения – обозначения его идентичности, малой родины. Это сегодня очень важно. Нет современных концепций, таких как «пешеходный город», «двор без машин», «безбарьерная среда».

В критическом состоянии судьба застройки, которая «окажется за бортом», за границами городской черты. Юридически этой территории не существует. А это значит, что проживающие там люди не будут обеспечены социальными гарантиями – школой, детскими садами, поликлиниками. Нет необходимости их обеспечивать общественным транспортом, защитой органами правопорядка. В результате на границах нашего города будут формироваться участки самовольной застройки, гетто, куда не заходят полицейские. Результат может каждый себе представить самостоятельно. При таком решении социальный конфликт нам будет обеспечен.

Зачем это делать? Кому это нужно?

– Я думаю, вопрос надо адресовать политикам.

А что с транспортными развязками? Порт диктует свои правила?

– Новороссийск имеет особенную специфику. Мы связаны с двумя транзитными транспортными потоками, которые к жителям города не имеют никакого отношения. В первую очередь, конечно, загрузка порта. Второе – транзитное движение туристических потоков вдоль Черноморского побережья. Это создает транспортные пробки, которые уже существуют. Да, в проекте отражены федеральные трассы, которые утверждены на высшем уровне. Это так называемый «Восточный обход». Однако узлы развязки не совсем четко нам понятны: выделены ли транзитные потоки от внутренней потребности горожан или нет? Напрягает разрекламированная трасса «Южный обход». Класс этой магистрали обозначен в генплане как «дорога местного значения», то есть понижен на один уровень от планируемого ранее. А ведь от этого зависит количество полос, скорость движения, радиусы поворота, как результат – уменьшение пропускной способности. Считаю, что понижение класса нельзя допустить, потому что «Южный обход» – это ворота в самую населенную южную часть города.

Вызывает также вопрос наша туристическая трасса, которая во всех генеральных планах планировалась вдоль побережья от Мысхако до Озерейки и дальше в Дюрсо и Утриш. В документе она четко не прослеживается, сделана какими-то участками. И еще: мы нигде не увидели современных транспортных систем – велосипеды, скутеры не выделены в особую схему. Непонятно, то ли они там есть, то ли их нет. А эти вопросы, рано или поздно, станут критичными.

А что с экологической составляющей генплана? Что с переработкой отходов?

– В материалах генерального плана мы видим увеличение территории мусорного полигона почти в два раза, а на словах разработчики декларируют, что технологии предусматривают глубокую переработку раздельного мусора. Нет четкого ответа, как, в конце концов, мы будем перерабатывать мусор.

Еще немаловажный вопрос – это градоэкологический каркас, основа современной урбанистики. Пока в плане выделены только локальные участки сохранившихся парков, рощиц, лесочков, а четкой системы градоэкологического каркаса на данном этапе разработки проекта нет.

А как он должен выглядеть?

– В первую очередь, это благоустроенные озелененные набережные в водоохранных зонах малых рек, ручьев, которые должны стать общественными пространствами. Реки ведь связаны не только с экологией, а еще с ливневой безопасностью. Если мы не благоустроим берега, не снимем препятствия для быстрого сброса вод, мы получим природные катаклизмы, которые периодически посещают наш город и уносят жизни людей.

И какие мы можем сделать выводы?

– Для Новороссийска данный генеральный план – это план торможения развития города. Возможно, это связано с общими тенденциями в мире, стагнацией в мировой экономике. Однако Россия, учитывая санкционную политику западного мира, планирует занять лидирующие позиции в мировой экономике. А наш город, который не обделен ни промышленными, ни логистическими, ни интеллектуальными, ни трудовыми ресурсами и напрямую связан с мировой экономикой, согласно проекту генерального плана почему-то должен стагнировать и тормозить в развитии. Почему? Это непонятно, нелогично. Ответа на этот вопрос пока никто не дал.

Светлана Добрицкая, Людмила Шалагина